房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析（第三版）_董宏_9787509221839

涉税处理会计核算案例解析基层实践疑难问题

全流程解读房地产企业各项业务活动

■企业设立及资产划拨等业务涉税问题

■借款业务涉税问题

■土地使用权成本支出涉税问题

■前期工程准备阶段业务涉税问题

■项目施工成本费用支出涉税问题

■项目成本费用分摊业务涉税问题

■销售业务涉税问题

■特殊业务涉税问题

■自持物业业务涉税问题

■利润分配及注销清算业务涉税问题

■薪金福利保险业务涉税问题

■计税列支限额业务涉税问题

■日常管理活动业务涉税问题

■增值税发票开具及抵扣等业务涉税问题

修订说明

一转眼, 《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》已出版4年, 在第三版修订完成之际, 我们全体编委衷心感谢广大读者对本书的关心厚爱。这不是客套话, 因为在本书的编写过程中, 特别是在修订再版的过程中, 不少税务机关一线人员、财税中介机构审计人员、企业财务人员等读者朋友提供了大量非常有价值的素材, 提出了很多极具参考价值的建议, 特别是指出了一些条目编写中存在的疏漏。广大读者朋友的贡献是本书质量不断提高的重要基础。

一、再次修订的原因

本书属于日常业务的实操工具书, 其作用就是在日常处理房地产涉税业务中遇到问题时, 给大家提供一个政策依据的索引。尤其对于菜鸟级别的各类专业人员, 本书限度地覆盖了房地产开发项目运作过程中涉税业务的方方面面, 目的就是防范业务处理风险, 提高相关人员在处理涉税业务时执行税收政策的能力, 即发现问题就能找到政策, 让大家在日常工作中多一个参考样本。一本实操书需要修订, 原因主要有两方面:

一是税收政策的更新。由于税收新政不断发布, 一些业务的涉税处理需要根据新政策进行更新, 以适应实务中的需求。2019年下半年至2022年初, 我国陆续出台了《印花税法》《契税法》等法律法规, 财政部、国家税务总局也陆续出台了增值税、企业所得税、土地增值税、契税等相关业务的涉税处理新政策。为此, 书中相关问题及案例的编写, 必须按照新政策的要求从企业实际操作角度来修订, 以使本书内容紧跟政策法规的更新步伐, 这也是对实操工具书的要求。

二是编写质量的提升。由于编写人员理论、业务水平有限, 书中难免有疏漏之处。在修订时, 我们吸收了广大读者的智慧。例如, 对一些简单重复的业务内容进行了提示性处理, 即对一些业务表象不同但涉税处理相同的内容进行了适当的简化,避免赘述。可以说, 一个人的聪明有限, 众人的智慧无穷, 广大读者给予了本书提升质量的养分。相信经过我们的共同努力, 第三版定能继续得到大家的认可, 这就是众人拾柴火焰高。在此, 再次向广大读者朋友表示衷心的感谢!

二、修订再版的编写情况

在本次修订过程中, 我们延续以往的方式, 为方便读者使用和贴近实际操作需要, 向一些财税中介机构与房地产企业财务人员征求意见, 收到了很多反馈。同时邀请国家税务总局南京市税务局稽查局李璐女士、立信税务师事务所江苏分公司曹丰先生、南京鑫磊房地产开发有限公司(当代置业南京地区公司) 财务总监陆勇先生从各自专业角度出发, 对本书进行相关业务的修订指导和把关。还邀请国家税务总局南京市税务局稽查局周荃女士对业务内容进行专门审定。在此向各位专家表示感谢!

在本书即将付梓之际, 感谢中国市场出版社原副总编胡超平老师, 祝愿胡老师退休生活愉快! 感谢钱伟、张瑶等编辑老师, 她们对本书的修订提供了热心指导、审阅以及精心编辑, 在此致以衷心的感谢!

由于笔者理论水平有限, 书中难免有疏漏之处, 诚望读者朋友继续将意见和建议告诉我们, 以便今后的版本不断完善, 让这本书更好地发挥指导实践的作用。

特别提醒:本书中的政策解释属于个人(本书) 观点, 正式解释以当地税务机关解释为准。

房地产企业涉税业务实战丛书总序

一、丛书的缘起

房地产开发项目的运行周期长，涉及融资、施工、预（销）售等环节，特别是有大量成本费用的分摊计算等业务，因此会计核算相比其他行业更复杂。同时，每个环节和业务都涉及多种税收政策，整个项目运行过程几乎涉及我国已经开征的所有税种，因此在涉税处理上相比其他行业更加烦琐，这也是房地产企业涉税风险比较大的根本原因。

本丛书的几位作者长期从事房地产行业税务稽查、审计工作，大家感触深的是，房地产行业一直存在比较高的税收风险。从税务机关角度看，虽然一直致力于加强房地产行业的税收征管，但从税务稽查情况看，涉税大要案每年都会查出多起，且很多涉税问题性质相同，无法消除，税收流失风险较大。根据对近几年多个省、市披露的涉税大案分析，房地产企业所占比例通常在25%以上。对于企业而言，实际上除少数企业故意偷逃税外，绝大多数房地产企业很看重税法遵从度，但是很多企业在运行中始终无法避免较大的税收风险，往往自我感觉运行正常却被查出涉税问题而遭遇处罚风险，有的甚至被查出了较大的问题。对部分地区数据进行分析后可以发现，房地产企业自查后，在税务机关跟进检查中又被查出较大问题的比例一般不低于30%。而随着营改增及国税、地税合并，房地产企业涉税征管、业务处理等又有了新的变化。

■营改增后涉税业务更加复杂

营改增前，房地产企业所有业务的处理数据都建立在含税价格的基础上，营改增后，以往所有的含税价格要全部变为不含税价格，这就需要进行价税分离处理。不仅销售开发项目、支出的各项成本费用等需要价税分离，而且企业所得税、个人所得税、房产税、契税等计税依据都要进行不含税计算处理，所以营改增后涉税业务处理的复杂程度有较大增加。

■国地税合并后对房地产行业税收征管更加严密、核算更加严格

在原国税、地税分设的税收征管模式中，由于税种管理有分工，不仅在日常管理中存在企业各项涉税业务分割管理问题，在税务稽查中也存在时间和空间上的脱节，造成国税、地税稽查内容有关联但检查、处理尺度不统一的现象。营改增及国税、地税合并后，所有税收征管包括稽查全部统一，这就要求税务人员全面掌握各个税种的政策，熟悉各项业务的综合税收处理。因此，营改增后大量税收业务有所改变，同时因原国税、地税分工造成的人员业务知识分割部分需要弥补，因此从税务机关角度看，在短时间内，大量业务知识需要更新，实操能力亟待提升。

从企业角度看，营改增后同样面临税收业务知识更新的问题。营改增后，涉税业务比以往更复杂，特别是国税、地税合并后，由于业务统一管理，税收征管及监控体系将更加完善，使企业因会计、涉税处理失误而面临的涉税风险也大大增加，因此企业财会人员急需更新税收业务知识，其中急需的就是实操能力的提升，以解决综合处理涉税业务、自查能力不足的问题。

为提升税企双方对房地产企业涉税业务的实操能力，降低房地产企业涉税风险，本丛书的几位作者联手从税务稽查、审计角度（或眼光），将在实战中如何处理房地产企业各项涉税业务及如何发现存在问题的经验汇总起来，形成房地产企业涉税业务实战丛书与大家分享。丛书共有三册，具体为：《房地产开发企业税务检查实用攻略》《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》《土地增值税清算全流程操作实务与案例》。

二、丛书特色

本丛书的几位作者均长期从事房地产企业税务稽查、审计工作，深谙房地产企业存在问题的原因,掌握许多发现问题的技巧。丛书的编写始终坚持以实战为基础的原则，因此这套丛书具有较大的参考价值。

■税务机关、财税中介、房地产企业一线精英三方联手合作

本丛书的大特点是作者均来自财税工作一线，实战经验丰富。

董宏（注册税务师），国家税务总局南京市税务局稽查局稽查人员，从事税务稽查一线工作二十多年，业务上擅长大要案检查，尤其是房地产企业税务稽查，自2011年以来完成涉案税款千万元以上稽查案件10余件，同时在业务理论探讨上，有多篇文章在杂志、报纸上发表，具有一定的实战和理论水平。

施玉明（注册税务师），原江苏省南京市地方税务局稽查局稽查人员，现任金象国际集团副总裁，兼具在税务机关和企业的工作经验。曾长期在税务稽查一线工作，业务上擅长房地产企业税务稽查及土地增值税清算，在税务生涯中完成过二十多起涉案税款在千万元以上稽查、土地增值税清算检查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作。

成秀美（注册会计师、税务师、高级会计师、中国注册税务师协会2015级高端人才）,南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，并为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换过程中，为大量房地产开发企业提供营改增涉税业务处理的辅导。

王亮（注册会计师、注册税务师），国家税务总局南京市税务局稽查局干部、税务系统兼职教师，长期从事税政解释、案件审理和具体税收稽查工作，近十年来，参与数十起重大税务稽查案件的审理工作，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。

■实战再实战，案例和问题全部来自一线实际

本丛书的第二大特点是贴近实务。《房地产开发企业税务检查实用攻略》所选案例均是来自一线实际操作的案例，税务稽查案例来自税务稽查、审计一线，其中的小案例改编自各类稽查、审计案件的实际内容，大案例则来自实战中税务稽查大案查处及大型企业审计业务的总结和运用。而《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》的案例，则全部来自企业实际处理及财会中介机构对企业实际辅导的内容。同时，作者还广泛收集企业财会人员的提问，特别是对于企业在实务中遇到的棘手和疑难问题，均通过与税务机关相关法规部门沟通，力求做到准确及贴近实务、贴近需求。

■全流程、全业务、全税种，解决各个环节的税务和账务处理问题

本丛书的第三大特点是各类涉税、会计处理业务全面。很多业务涉及多个税种，由于房地产企业业务繁杂，因此税务机关、企业财会人员在处理某项业务时，容易因疏忽造成漏掉某个税种处理的情况，例如处理预收账款预缴增值税时，同时涉及印花税、预缴土地增值税的计算、会计处理，还涉及企业所得税预计毛利计算等。为此，《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》一书在解答问题时，注意围绕问题涉及的全部税种以及会计处理，细致到合同印花税的计算和会计处理，力求做到不遗漏。对于税务检查和土地增值税清算业务，为使全面检查、自查不遗漏任何检查点（疑点），《房地产开发企业税务检查实用攻略》《土地增值税清算实务操作与案例分析》对每个环节涉及的各个点，采取全覆盖形式进行梳理，力求做到全面不留空白。

■政策解读与应用：准确、详尽、及时

本丛书的第四大特点是政策解读直观和依据政策原文。为提高《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》的实操性，特别是解答问题的直观性，在解答问题时，对敏感的、有争议的及有不同处理方式的问题，不做过多的分析，直接依据政策规定做出解释，每个问题的解释依据全部用文件原文内容，不仅标注文件的文号，还全部落实到文件的条、款、项、点等，这样不仅直观清晰，而且方便税企双方根据给出的文件原文对有争议的问题直接进行协商处理。

除了针对房地产企业，这套丛书还适用于其他各行业，其中《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》，有大量章节涉及的是所有企业都适用的日常涉税处理，特别是营改增后业务的变化，各类企业会面临同样的问题和同样的会计、涉税处理，例如企业购买的购物卡对应相关的业务招待费、福利费及办公费的处理等。因此，问题解答也同样适合其他企业财会人员参考使用。

《房地产开发企业税务检查实用攻略》一书，虽然针对的是房地产开发企业，但检查思路及涉及的日常检查内容，包括房产税、城镇土地使用税、印花税及个人所得税等，同样适用于其他企业，特别是大要案检查思路，更是适用于其他各类大型企业。

三、丛书读者对象

本丛书作者来自一线、内容来自实战，因此适合的读者对象是财税一线工作人员。一是税务局管理人员，可以通过丛书直接查阅问题涉及的政策和解决方法。二是税务稽查人员，不仅可以通过丛书直接查阅到问题涉及的政策，而且可以直接根据书中提示对企业相关问题进行检查，在检查大要案时可以根据提示编制检查方案及推进检查过程。三是税务审理人员，可以在审理案件时，根据相关问题直接从书中查阅文件原文及逻辑解释。四是财税中介机构人员，可以根据书中的涉税检查点、问题解答内容，辅导企业正确处理各项业务。五是企业财会人员，可以通过丛书满足不同层次的需求：企业高层财会人员，可以通过阅读掌握重要涉税处理的思路逻辑，便于与税务机关讨论相关业务；企业一线财会人员，可以直接比照进行操作，对有疑问的业务也可以依据书中列举的政策、案例与税务人员进行咨询、沟通，以掌握正确安心的处理方式。

在本丛书的写作过程中，我们得到了许多同行和朋友的帮助，以及中国市场出版社的大力支持，在此一并致以诚挚的谢意!

在涉税业务的实际操作中，新的业务不断发生，税收政策又在不断变化，因此希望大家在阅读参考过程中，积极反馈，将自己的意见和想法等告诉我们，使以后的版本不断完善。书中难免有错漏和不足之处，恳请广大读者批评指正。

版前言

在长期的税务稽查工作中，我发现一个现象，就是当同一个业务问题涉及多个税收政策时，一些企业的财务人员有时会出现疏漏，特别是在具体操作时，拿不准政策的规定。例如企业劳保用品支出，在个人所得税处理时，有的企业不涉及个人所得税，有的企业则涉及个人所得税；在企业所得税处理时，有的企业全额税前扣除，有的企业则按福利费性质扣除。我的同事也觉得，在处理问题时，每次都要查阅多个文件找出具体条款，总希望有个便捷的办法。所以，我一直想从各个具体业务出发，整理分析涉及的税收政策，以方便税务、财会人员在日常工作中对照使用。巧的是，中国市场出版社副总编胡超平女士告诉我，越是接近实际操作的书，越受大家的欢迎，于是便萌生了撰写这本书的想法。可以说，她的这句话增强了我的信心。

一、写作说明

(一)问题分析形式

房地产开发企业在企业设立、项目开发以及日常各项业务活动中，涉及大量税收业务，有的业务涉及单一的税收政策，但大量业务在发生时同时涉及多个税收政策。例如企业销售自行开发的商品房业务，就涉及增值税计算、印花税计算、土地增值税计算以及预计当期计税利润计算等；企业支付员工工资薪金业务，则涉及企业所得税列支、个人所得税计算等。本书在解析税收政策时，立足于企业发生的各项业务，对每个业务涉及的不同税种政策加以分析，这样可以让税务人员（包括管理、稽查及审理人员）、企业会计及财税事务所人员在解决业务问题时，有一个全方位的涉税分析可供参考。

(二)政策引用方式

分析税收问题，重要的是政策引用。税务人员、企业会计及财税事务所人员在日常工作中遇到问题时，需要的就是快速找到解决问题的税收政策，特别是具体规定，而不是分析论述。例如税务管理人员在遇到具体问题时，要知道处理问题的具体税收政策文号，税务审理人员在审理案件时更要依赖具体的税收政策，而企业财务人员在处理业务时，关注的是会计处理方式是否符合税收政策规定，避免税收风险。为便于使用者在使用时对照查找政策，我们在每个涉税业务问题分析中，凡是涉及的税收政策，均明确列示到文件的条、项、点和款，同时以实际操作的应用为主，不对有争议的政策进行讨论。

(三)章节安排

本书的章节安排，听取了大量基层税务人员和会计人员的意见。在具体章节安排上，兼顾了房地产项目开发的顺序（企业所得税处理），同时把日常业务从项目开发业务中分离出来，便于查找使用。第2章至第8章是房地产企业特有的业务，按照项目开发的顺序，对项目开发的各个环节产生的业务进行涉税分析，其中第8章是为了简化整体业务分析而分离出来的一些特殊业务。第1章、第9章至第14章实际上是普遍性业务，主要是日常核算，也包括项目开发中的日常核算，目的是简化明晰项目开发中的涉税分析，也便于使用者查询。第1章、第9章至第14章的内容同样适合其他各类企业使用。

(四)涉税问题分析方式

首先，本书分析的税种涵盖印花税、契税、增值税、土地增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税及个人所得税。除土地增值税外，都尽量做到全面分析。关于土地增值税，由于其业务主要集中在项目的清算环节，而项目清算是在项目完成后，由企业财务人员与税务师事务所人员共同完成的，因此在分析每个业务的涉税问题时，注重讲解业务发生时需要注意的土地增值税事项和政策。

其次，涉税问题的分析离不开会计处理，由于本书以税收政策为主，虽然在分析上和会计处理紧密联系在一起，但为了便于理解税收政策，在一些问题上没有全面解释和分析所有会计处理方式。

后，在分析问题时，为保持分析内容的完整和简练，对于一些与问题无直接关系但需要注意的事项和政策，用提示的形式予以标注，让使用者有更加完整的理解。

特别提醒：本书中的政策解释属于个人观点，正式解释以税务机关解释为准。

二、编写情况

为使问题解答方便读者使用，贴近实际操作，在写作这本书的时候，我们向一些房地产企业财务人员征求意见，收到了很多反馈。例如，立信税务师事务所江苏分公司曹丰先生（注册会计师、注册税务师）从使用者角度，对问题的提出和解释方式提出了很多建议；上海德勤税务师事务所江苏分所林大蓼先生对相关问题的逻辑解释提供了很大帮助；苏宁置业集团有限公司财务副总监房海燕收集整理了日常工作中遇到的三十多个业务问题，对问题的适用性提供了很大的帮助；南京鑫磊房地产开发有限公司（当代置业南京地区公司）财务总监陆勇、融信中国第二事业部南京公司财务总监韩超等在整体格式、相关问题的解释方式等方面提出了改进意见。在此，我们向所有对本书有所贡献的朋友表示衷心的感谢！

近几年在工作中经常阅读参考财税界大咖撰写的书，近期的有蔡昌主编的《房地产企业全程会计核算与税务处理》、樊剑英主编的《房地产开发企业税收与会计实务大全》等，在实际工作中与编写问答时经常受到这些书的影响和启发，对一些问题的处理思路还参考了税屋网及相关网站部分专家的意见，在此表示衷心的感谢！

本书的出版，还要感谢中国市场出版社副总编胡超平女士和钱伟、张瑶等编辑，她们的热心指导、审阅以及精心编辑，使本书增辉，更重要的是让我学到了很多编辑方面的知识，在此一并致以衷心的感谢！

由于作者理论水平有限，实际操作中的业务无法穷尽，同时政策又在不断变化，因此希望读者朋友将批评的意见和自己的想法告诉我们，以便今后的版本不断完善。书中难免有错漏和不足之处，恳请广大读者批评指正。

董宏

从事税政、稽查一线工作近三十年，业务上擅长房地产企业、建筑企业税务稽查。2010年开始从事稽查业务至今，完成涉案税款千万元以上稽查案件十余起,稽查案件入库税款超过10亿元。已出版《房地产开发企业税务检查实用攻略（第二版）》《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析（第二版）》《土地增值税清算全流程操作实务与案例》《建筑企业日常涉税业务实操大全》《企业所得税与增值税差异分析及会计处理》等实务图书，受到读者的广泛好评。

施玉明

曾任某国际集团副总裁,兼具在税务机关和企业的工作经验。曾长期从事税务稽查一线工作，擅长房地产企业涉税业务及检查，在税务生涯中完成了二十多起涉案税款千万元以上的稽查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作。

成秀美

南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年已经完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，同时为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换过程中，辅导了大量房地产开发企业营改增涉税业务的处理。

王亮

长期在税务系统从事税政解释、案件审理和稽查工作，近十年，参与数十起重大税务稽查案件的审理，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。

周荃

在税务稽查一线工作近十年，具有律师、注册税务师职业资格，税收理论知识扎实，参与了多项税收实践工作。

周美林

曾长期在税收一线从事税政、稽查等工作，现为江苏德擎律师事务所执业律师、南京财经大学兼职教师及多家上市公司独立董事、大型企业监事。业务上擅长企业上市、重组、并购、破产等特殊业务的法律、税收、财务方面的操作及税收法律争议的解决，实操经验丰富。

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