章 绪 论
节 房地产概述
一、房地产的概念和特点
二、房地产与相关概念的区别
(一)房地产和不动产
(二)房产与地上定着物
(三)房地产和物业
三、房产和地产的法律关系
(一)房地一致原则
(二)房地一致原则的原因
理论探讨:房地一致原则下,如何构建不动产登记簿?
第二节 房地产交易法概述
一、房地产交易法的概念和调整对象
(一)房地产交易概念辨析
(二)房地产交易法的概念
二、房地产交易法与房地产法的关系
(一)房地产法的概念
理论探讨:房地产法的法律性质?
(二)房地产交易法与房地产法的关系
第三节 学习房地产交易法的注意事项
一、学习房地产交易法的难点
实务探讨:商品房的购房人,能否适用《消费者权益保护法》中相关的保护性规定?
理论探讨:预告登记是否满足《民法典》第311条中的登记要件?
二、学习房地产交易法的注意事项
习题
第二章 建设用地使用权制度
节 我国的建设用地制度
一、概述
(一)建设用地制度历史演进
(二)建设用地制度如何定性
理论探讨:我国的建设用地制度,究竟是城乡统一一元的,还是城乡区分二元的?
二、建设用地制度的核心建设用地的来源或供应
(一)实务探讨:生活中提到的小产权房是什么意思,与大产权房有什么区别
(二)实务探讨:土地使用者与政府签订的出让合同没有经过农用地转用审批,应如何认定合同效力
三、土地权属及争议解决
(一)土地权属争议
(二)土地权属争议解决
实务探讨:构筑物权属纠纷与土地权属纠纷解决机制割裂后会带来什么问题?
第二节 我国的建设用地使用权制度
一、建设用地使用权概述
(一)建设用地使用权概念
(二)建设用地使用权的特征
二、建设用地使用权出让获得
(一)出让获得含义及其性质
理论探讨:建设用地使用权出让合同是民事法律行为还是行政行为?
(二)建设用地使用权出让合同及出让方式
(三)建设用地使用权存续期间
三、建设用地使用权其他获得方式
(一)划拨建设用地使用权及其流转
实务探讨:划拨方式取得的建设用地使用权转让的批准手续是指什么?
(二)国有土地上的租赁
实务探讨:国家行政管理机关是否有资格出租土地?
(三)间接取得建设用地使用权
习题
第三章 建设工程施工合同及纠纷处理
节 建设工程施工合同
一、概述
(一)建设工程合同的概念和特征
(二)建设工程施工及其施工合同
实务探讨:发包人在未对施工方已完成的工程验收的情形下,又安排他人施工造成工程质量瑕疵无法区分的责任,是否自己承担责任?
实务探讨:仅在建设工程施工合同通用条款中约定的内容是否有效?
二、建设工程施工合同发包、承包、分包、转包
(一)建设工程施工合同发包和承包
(二)建设工程施工合同的分包
(三)建设工程施工合同的转包
实务探讨:挂靠和转包的区别是什么?
第二节 建设工程施工合同纠纷
一、建设工程施工合同效力
(一)承包人资质对建设工程施工合同效力的影响
实务探讨:如果工程设计合同在签订后,图纸交付之前,设计单位的资质从不符合等级要求变为符合等级要求,合同是否有效?
(二)建设工程施工合同无效后的法律效果
二、建设工程款优先受偿权
(一)建设工程款优先受偿权的概念和性质
实务探讨:承包人放弃建设工程款优先受偿权的行为是否有效?
理论探讨:《合同法》第286条规定的建设工程价款受偿权是法定抵押权,抑或不动产优先权?
(二)建设工程款优先受偿权的效力
实务探讨:建设工程款优先受偿权是否及于土地使用权?
实务探讨:是不是只有承包人是建设工程款优先受偿权的权利人?
(三)建设工程款优先受偿权行使期限
习题
第四章 商品房买卖法律制度
节 商品房买卖概述
一、商品房买卖的概念和类型
二、商品房买卖的一般流程
(一)选定房屋
(二)签署商品房买卖合同
(三)签署房地产抵押合同或者按揭合同
(四)交付房屋、办理登记
实务探讨:已签合同,未办理登记的购房人,在开发商破产时,可否行使取回权?
第二节 商品房买卖合同
一、商品房买卖合同的当事人
(一)出卖人的资格
实务探讨:交付房屋的面积不足,是否一律构成违约?
(二)买受人的资格
实务探讨:购房人不具有相应的购房资格时,签订的各类合同是否有效?
二、商品房买卖合同的标的物
三、商品房买卖合同的订立
(一)商品房买卖合同的形式与内容
(二)商品房买卖合同订立中的特殊问题
实务探讨:购房人是否可以基于开发商的预售广告而要求开发商承担违约责任?
实务探讨:开发商与购房者签订的商品房认购书是什么性质的?有什么效力?
四、商品房的交付
第三节 商品房预售
一、商品房预售的概念和特点
(一)商品房预售的概念
(二)商品房预售的特点
(三)商品房预售的性质
二、商品房预售许可制度
(一)预售许可的条件
(二)预售许可证与预售合同
(三)预售合同的备案
三、预售商品房的再转让
四、商品房预售下的大小产权证
实务探讨:办理不动产所有权证书的主体是开发商还是购房人?
实务探讨:开发商在一些小区的绿地上建有商店,这一做法是否合法?
第四节 商品房买卖中的按揭制度
一、不动产按揭制度溯源
二、中国式按揭
习题
第五章 房地产抵押法律制度
节 抵押权概述
一、抵押权的概念
二、抵押权的特征
(一)抵押权属于一种担保物权
(二)抵押权是在债务人或者第三人提供的财产上设定的权利
(三)抵押权是不移转标的(物)占有的担保物权
(四)抵押权是就抵押物卖得价金而优先受偿的物权
实务探讨:如何在实务中理解运用抵押权的上述特征?
第二节 房地产抵押权
一、房地产抵押权的取得
(一)取得房地产抵押权的方式
实务探讨:本案是否应当适用抵押权善意取得?
(二)房地产抵押权的设立
实务探讨:抵押物属于共同共有财产情况下抵押行为效力如何认定?
二、房地产抵押时的抵押财产
(一)可以设定抵押权的房地产
实务探讨:地随房走,房随地走原则下设定抵押权的几个问题?
实务探讨:以对房地产的管理权、出租权为标的设定的抵押权是否有效?
(二)可以一并抵押上述可设定抵押权的财产
理论探讨:《民法典》第395条第2款财团抵押抑或共同抵押?
(三)不可以设定抵押权的房地产
理论探讨:学校、医院的教育设施、医疗卫生设施是否均不应设定抵押?
(四)抵押财产上的其他问题
三、房地产抵押权的公示
(一)房地产抵押登记概述
(二)房地产抵押登记的效力
(三)房地产抵押登记程序
(四)房地产抵押登记机关
四、房地产抵押权的效力
(一)抵押权担保的债权范围
实务探讨:律师费是否属于实现债权的费用?
(二)抵押权效力及于抵押标的物的范围
(三)房地产抵押权顺位
(四)抵押权人的权利和义务
实务探讨:抵押权人有及时履行涂销登记的义务吗?
(五)抵押人的权利和义务
五、房地产抵押权的实现
(一)抵押权实现的条件
(二)抵押权实现的方法
(三)房地产上设定的抵押权实现时的特别规定
六、房地产抵押权的变更、撤销、无效及消灭
(一)抵押权的变更
(二)抵押权的撤销
(三)抵押权的无效
理论探讨:抵押期间是否是导致抵押权部分无效的理由?
(四)抵押权的消灭
习题
主要参考书目