中华人民共和国城市房地产管理法解读与适用_邵兴全，傅勇，施春风主编_9787521609370

2019年8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，《中华人民共和国城市房地产管理法》迎来了第三次修正。为了配合城市房地产管理法在2019年最新修正后的学习、宣传，帮助广大读者准确理解立法原意、了解该法如何适用，我们组织编写了本书。本书编者逐条对条文主旨、立法背景、相关规定等进行了说明和注释，向广大读者解读了每一个条文的具体含义，以期更好地推动该法的贯彻和实施。另外，该书附录部分收录了大量与房地产管理相正牧畯摮∽浩条獥戯彧楬瑳朮晩??????????

一、关于本法的适用范围

本条第一款规定:“在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”据此，对本法的适用范围，可以从以下几个方面进行理解:

1关于“城市规划区”。这里所称的城市规划区,与城乡规划法中所称的城市规划区是相同的。根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，规划区是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。因此，“城市规划区”包括两个部分的区域：一是城市的建成区，如城市的市区；二是城市总体规划中划定的区域。

2关于“国有土地”。所谓国有土地，是指所有权属于国家即全民所有的土地。我国实行土地的社会主义公有制，即土地分别属于全民所有和劳动群众集体所有。全民所有的土地，即国有土地，包括以下三个方面:

（1）城市市区的土地。我国宪法第十条第一款规定:“城市的土地属于国家所有。”土地管理法第九条第一款进一步明确规定:“城市市区的土地属于国家所有。”因此，城市市区的土地，属于国有土地。

（2）法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地。我国宪法第十条第二款和土地管理法第九条第二款中都规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。这表明，在农村和城市郊区的土地中，有一部分是“由法律规定属于国家所有的”，即国有土地。

（3）国家依法征收的土地。我国宪法第十条第三款规定:“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”土地管理法第二条第四款规定:“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”物权法第四十二条第一款中也规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地……”根据上述规定，集体所有的土地，经国家征收以后，所有权属于国家，即转为国有土地。

如前所述，国有土地是由三个方面的土地组成的，但从所在区域来讲，国有土地又可以分为两类：一是位于城市规划区范围之内的国有土地；二是位于城市规划区范围之外的国有土地。根据本条第一款的规定，本法适用于城市规划区内的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权所进行的房地产开发等活动，至于城市规划区以外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权所进行的房地产开发等活动应当如何规范，本法第七十二条规定:“在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。”

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