本书从实际操作的角度对物业工程设施设备管理工作中应知应会的内容进行了系统的归纳和整理，具体包括物业设施设备管理概述、物业工程设施管理体系建立、前期物业工程管理、物业设施设备常规管理、房屋日常养护与管理、设施设备运维外包管理、物业设施设备管理质量提升、智慧楼宇建筑设备管理系统等内容。本书采用图表和文字结合的方式，便于读者学习理解。本书具有一定的行业代表性，具有极强的可读性和实际操作性，同时提供了大量来自国内知名物业公司的范本和案例供读者参考使用。
本书对物业设施设备进行了系统讲解，可以满足物业工作中各岗位的需求，为物业公司相关人员提供帮助。

福田物业项目组组织编写，深圳市福田物业发展有限公司（简称福田物业），成立于1992 年，国家一级资质物业管理服务企业，中国百强物业管理服务企业，深圳市十大影响力的物管企业，深圳市物业管理综合服务实力三十强，深圳市福田区总部经济企业，中国物业管理协会常务理事单位，深圳市物业管理协会副会长单位，纳税百佳民营企业，重合同守信用企业，中国质量承诺诚信经营企业。

第一章　物业设施设备管理概述
第一节　物业设施设备的构成 002
一、基础设备类构成 002
二、生活设备类构成 003
三、安全设备类构成 004
第二节　物业工程设施设备管理核心 005
一、物业工程设施设备管理的任务 005
二、物业工程设施设备管理的内容 005
第三节　物业设施设备管理要点 006
一、物业公司早期介入 006
二、做好设备管理基础资料 007
三、加强物业设备运行管理 008
四、建立绩效考核机制 010
【范本1-01】物业公司工程部员工绩效考评办法 010
五、设备定期维修保养 014
六、提升员工综合素质 015

第二章　物业工程设施管理体系建立
第一节　物业公司工程部的组建 017
一、物业公司工程部管理范围 017
二、公司总部设立工程部 018
三、各项目管理处设工程组 020
四、工程部各岗位职务说明 020
第二节　物业工程管理制度建设 025
一、认真制定管理制度 025
二、严格实施管理制度 026
三、定期进行监督检查 027
【范本2-01】工程部行为准则 028
【范本2-02】工程部培训制度 029
【范本2-03】工程部日常工作管理规定 031
【范本2-04】安全保卫制度 032
【范本2-05】工程验收制度 033
【范本2-06】设备维修制度 034
【范本2-07】报告制度 035
【范本2-08】工具管理制度 036
【范本2-09】巡检制度 037
【范本2-10】交接班制度 037
【范本2-11】值班制度 038
【范本2-12】材料领取制度 039
【范本2-13】机房钥匙管理制度 039
【范本2-14】机电设备房出入管理制度 039
【范本2-15】设备故障应急处理预案 040

第三章　前期物业工程管理
第一节　项目前期介入工程管理 048
一、工程部前期介入的目的 048
二、工程部介入的工作流程 048
三、物业工程前期介入的事项 049
四、图纸审核与巡查工作 054
五、工程部现场详细巡查 057
第二节　验收接管期工程管理 060
一、物业接管验收的作用 060
二、物业接管验收的对象 061
三、物业接管验收的条件 061
四、接管验收的资料要求 062
五、房屋接管验收的标准 064
六、接管验收的操作步骤 067
七、验收后入伙前的设施成品保护 069
【范本3-01】房屋及公共设施移交清单 070
【范本3-02】楼宇建筑接管验收记录 071
【范本3-03】公共机电设备验收单 072
【范本3-04】公用建筑/小型设施验收单 072
【范本3-05】室外给排水验收单 073
【范本3-06】房屋公共部位及设施移交清单 073
【范本3-07】工程资料移交清单 074
【范本3-08】房屋附属设施设备移交清单 074
【范本3-09】物业工程移交项目汇总表 075
【范本3-10】接管验收遗留问题统计表 077
【范本3-11】工程质量问题处理通知单 078
第三节　入伙阶段工程管理 078
一、办理入住手续时期的工程管理 078
二、业主装修过程的工程管理 078
三、违规装修的工程管理 082
【范本3-12】工程质量问题处理通知单 083
【范本3-13】装修施工承诺书 084
【范本3-14】装修现场巡查签到表 085
【范本3-15】装修验收单 086

第四章　物业设施设备常规管理
第一节　设施设备运行管理 088
一、制订合理的运行计划 088
二、配备合格的运行管理人员 088
三、提供良好的运行环境 089
四、建立健全必要的规章制度 094
五、设施设备的状态管理 094
六、做好运行记录 095
七、对运行状态的分析 098
【范本4-01】设施设备运行计划 101
【范本4-02】供配电设施设备运行管理标准作业规程 102
【范本4-03】柴油发电机运行管理标准作业规程 104
【范本4-04】中央空调运行管理标准作业规程 107
【范本4-05】给排水设施设备运行管理标准作业规程 109
【范本4-06】消防系统运行管理标准作业规程 112
【范本4-07】弱电系统运行管理标准作业规程 114
第二节　设施设备维护保养管理 116
一、设备维护保养的类别 116
二、物业设施设备的保养周期及项目 117
三、制订物业设施设备的保养计划 122
四、物业设施设备的保养计划实施 123
【范本4-08】设施设备年度保养工作计划表 123
【范本4-09】供配电设施设备维修保养标准作业规程 131
【范本4-10】柴油发电机维修保养标准作业规程 135
【范本4-11】中央空调维修保养标准作业规程 138
【范本4-12】排水设施设备维修保养标准作业规程 142
【范本4-13】消防系统维修保养标准作业规程 146
【范本4-14】弱电系统维修标准作业规程 149
第三节　应急维修的管理 152
一、设备维修信息的获得 152
二、设备维修的实施 153
三、设备报修单的设计 153
【范本4-15】设备巡视签到表 154
【范本4-16】空调系统巡视维护表 154
【范本4-17】电梯系统巡视维护表 155
【范本4-18】消防报警系统巡视维护表 155
【范本4-19】气体消防系统巡视维护表 155
【范本4-20】供配电系统巡视维护表 156
【范本4-21】供水系统巡视维护表 156
【范本4-22】排水系统巡视维护表 156
【范本4-23】监控系统巡视维护表 157
【范本4-24】避雷系统巡视维护表 157
【范本4-25】停车场管理系统巡视维护表 157
【范本4-26】楼宇自控系统巡视维护表 158
【范本4-27】弱电系统巡视问题处理表 158

第五章　房屋日常养护与管理
第一节　房屋的日常养护 160
一、房屋养护的原则 160
二、房屋日常养护的类型 160
三、房屋日常养护的内容 162
四、房屋日常养护的程序 166
【范本5-01】××房屋日常维修养护方案 167
第二节　房屋完损等级的评定 174
一、房屋完损标准的划分和等级分类 174
二、房屋完好率、危险率的计算 175
三、房屋等级评定的部位 176
四、房屋等级评定的期间 176
五、评定房屋完损等级的步骤 176
【范本5-02】房屋分幢完损等级评定表 181
【范本5-03】房屋完损等级汇总表 181
【范本5-04】公司房屋完损等级汇总表 182

第六章　设施设备运维外包管理
第一节　设施设备运维外包概述 184
一、什么是设施设备运维外包 184
二、设施设备运维外包的好处 184
三、哪些项目容易获得外部资源 185
四、物业设施运作与维护外包形式 185
第二节　编写外包服务工程说明 186
一、工程说明书的形式 186
二、工程说明书编写的要求 186
三、工程说明的内容 186
四、与工程说明书有关的其他事项 187
第三节　承包商的选择 187
一、承包商能力的审查 187
二、承包商选择的方法 188
三、承包商能力的判断 188
【范本6-01】承包商初审记录 189
第四节　运维外包合同的签订 189
一、运维外包合同的类型 189
二、运维外包合同签订的要求 190
三、运维外包合同的内容 190
四、运维外包合同的签订 191
【范本6-02】电梯保养合同书 191
【范本6-03】公共机电设备维修保养合同 193
【范本6-04】楼宇对讲管理系统维保维护合同 196
第五节　运维外包服务的监控 198
一、指定专人负责 198
二、监控运维外包服务情况 198
三、定期监管考评 199
【范本6-05】电（扶）梯维保外包监督管理制度 200
【范本6-06】消防系统外包维保考核评分表 202
【范本6-07】电梯外包月度考核表（管理处工程组） 210
【范本6-08】消防系统外包月度考核表（管理处工程组） 211
【范本6-09】供配电系统外包月度考核表（管理处工程组） 211
【范本6-10】外包维修保养季度考评表（工程部） 212
【范本6-11】承包商评价表 213
【范本6-12】设备故障问题转呈单 214

第七章　物业设施设备管理质量提升
第一节　质量目标与标准设定 216
一、物业设施设备管理质量目标 216
二、物业设施设备质量标准的制定 217
第二节　开展物业服务检查 222
一、检查的方式 222
二、检验的方法 223
三、检验的项目 223
四、缺陷的处理 223
五、巡检报告 224
六、缺陷原因的分析与措施 224
第三节　全面质量管理计划（运作和维护专用） 224
一、全面质量管理计划的目的 225
二、全面质量管理的方法 225
三、全面质量管理的首要目标 225
【范本7-01】物业工程部服务品质提升方案 226
【范本7-02】物业工程服务质量检查标准 233
【范本7-03】工程部服务质量检验标准及评分细则 241

第八章　智慧楼宇建筑设备管理系统
第一节　建筑设备管理系统概述 246
一、建筑设备管理系统的功能 246
二、建筑机电设备监控的要求 246
三、建筑设备管理系统的计算机控制技术 247
第二节　冷热源系统监控 248
一、冷源装置 248
二、热源装置 249
三、冷热水机组 250
四、冷热源系统的监控 250
第三节　空调系统监控 251
一、智能建筑中的空调及其自动控制系统的重要性 252
二、空调系统的组成部件 252
三、空气调节系统的分类 252
四、空调机组的监控 254
第四节　给水排水系统监控 256
一、给水监控系统 256
二、排水监控系统 257
第五节　供配电系统监控 258
一、供配电系统监控的功能 258
二、供配电系统的监控内容 258
第六节　照明系统监控 259
一、照明监控系统的任务 259
二、照明控制方式 259
三、照明系统的监控功能 260
第七节　电梯系统监控 261
一、对电梯监控系统的要求 261
二、电梯系统的监控功能 261
第八节　建筑设备管理系统设计 262
一、建筑设备管理系统的设计原则 262
二、建筑设备管理系统的设计流程 262
三、建筑设备管理系统的节能优化设计 264
第九节　建筑设备系统的操作与维护管理 265
一、建立建筑设备系统设施设备台账 265
二、配备建筑设备系统的运行维护人员 266
三、签订维护保养和维修合同 268