房屋买卖、租赁纠纷案件胜诉实战指南——疑难案件办案思路和实务要点详解_李舒_9787521606034

　　本书上编为二手房买卖合同纠纷，分为争议管辖合同效力合同履行解约赔偿借名买房贷款纠纷政策调控家庭房事与特殊房屋（如央产房、经适房等）九个专题；下编为写字楼租赁合同纠纷，重点选取了司法实务中的疑难案例（如再审案例）进行分析。全书共计选取百余篇案例并予以深入解读，且附该领域各地法院的指导性意见（以北上广深为主）。

　　二手房买卖市场活跃，写字楼租赁流转频繁。俗话说，钱多是非多，上述领域均为民商事纠纷常见的争议类型。本律师团队在上述领域承办过形形色色的案件，解答过五花八门的咨询，现静下心来，挤出并利用办案余闲，对案例进行归纳整理，提炼裁判要旨，以飨读者；并根据既有的裁判经验总结，以期建立标准化的办案流程，最终达到高效识别争议焦点，精准出具诉讼策略，更好地维护委托人权益的目的。

　　从法律层面来讲，这些争议属于不动产买卖及租赁，其请求权基础的两大来源为物权法及合同法。而且，大额交易需要银行提供贷款，故争议多涉及担保法。

　　从司法实务层面来讲，最高人民法院在房屋买卖及租赁领域出台了两部司法解释，一是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号），二是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）。但商品房买卖毕竟与二手房买卖在侧重点上有所不同，商品房更多地体现了行政调控与干预的色彩，二手房则更好地贯彻了当事人意思自治的民商法规则。因此，在争议类型与裁判规则上，二者存在较大的差异。而写字楼租赁相比于房屋租赁，也有自己的特点，盖因写字楼租赁中承租人多为企业，且承租用作办公经营，因此对租赁物的合理使用及适租条件等方面均有独特的要求。相关案件的裁判规则并不能完全照搬，需要在实务中具体把握与适用。

　　如美国著名人类学家克利福德·吉尔兹所言，一切知识均为地方性知识（local knowledge）。全国地域性经济发展不平衡导致裁判规则的非普适性，尤其在一线城市，特别是北京，二手房买卖争议解决领域存在大量的地方性实践与规则。

　　例如，自2007年以来，北京市房价飞涨，广大白领挣的钱的一大半交了房租。房地产市场屡经政策调控，购房人资格、税费缴纳金额、首付款比例、贷款按揭比例多次调整，导致实践中二手房买卖合同的效力及履行受到重大影响，争议众多。北京市高级人民法院就因政策调控导致的房屋买卖合同争议，多次出台相应的规范性文件，如《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》（京高法发〔2011〕400号）、《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（2011年12月13日）、《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及新国五条的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》（2013年7月9日）及《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及3·17新政的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》（2017年12月18日）。本书专门辟出政策调控部分，结合案例（包括因3·17新政导致房屋买卖纠纷的最新案例）进行深入解读。

　　再如，央产房（中央在京单位保障性住房）交易，属于北京特色，其在购房资格、上市交易条件及过户上均有独特的规则，本书在特殊房屋部分辟专栏结合案例予以深入解读。

　　另如，对于《北京市高级人民法院关于规范合同纠纷级别管辖及案件受理费问题的意见》（京高法发〔2014〕450号），本律师团队经检索全国范围内的同类案例并研判最高人民法院对此的裁判规则后，认为，该指导意见对房屋买卖合同纠纷中如何认定诉讼请求标的额以确定级别管辖的重大争议问题，总结了当前的裁判规则，且司法实务中操作效果良好，可为全国其他地方法院裁判所借鉴，乃至由最高人民法院择善采纳并就此制定相应的司法解释。

　　本律师团队在搜索参阅市面上已有同类书籍的基础上，重点策划并突出了本书的两大特色。一是本书解读的案例以北京市的为主，这不仅是因为本律师团队均为北京律师，更是因为北京市的上述领域的交易多、纠纷多，且法官的裁判理念及规则先进，为我们提供了高质量、有水平的裁判文书与写作素材；二是本书解读的案例以北京市法院终审及近年的案例为主，以吸收最新裁判观点、紧跟司法实务动态并掌握实践前沿进展，保证本律师团队代理案件的思路契合当前法官的裁判观点。

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