全书分为三篇。*篇为国内外产业新城发展概况，明确了产业新城研究的基本背景，系统梳理了产业新城的内涵及特征、产生的驱动力、产业新城发展历程与模式。第二篇为产业新城运营理论及实践，从产业发展、城市建设两个核心维度出发，重点阐述如何运营产业新城，*终形成产城融合格局。同时，结合当前产业新城融资发展新趋势，探讨了产融结合的问题，并在此基础上展望了产业新城的未来发展趋势。第三篇为产业新城运营实践案例，结合产业新城运营的核心评价体系，发掘产业新城实践中优秀企业的成功案例，同时研究发达国家产业新城运营的典型案例，以期共同为中国的产业新城建设提供有价值的参考。
序 言
新城发展演变已历经百余年，从1898 年英国城市学家埃比尼泽. 霍华德（Ebenezer Howard ）提出了在城市附近建立新城的思想开始，世界发达国家开启了新的城市规划时代，新城经历了一个多世纪的迭代变幻，欣欣向荣。
从世界主要城市人口规模变化特征来看，后期崛起的国家其工业化带动城市人口规模增长的速度越来越快，一些大城市的城市病日益突出，对新城承接功能的需求也显得更为迫切。从产业发展的规律来看，一是产业发展在集群的环境下经济效益更为明显，产业布局从零散型、单一化，向集聚型、互补型方向发展是未来产业格局演变的趋势；二是产业梯度转移仍然在国与国之间、城市群与城市群之间、城市群内部的城与城之间进行着。一个不可忽视的现象是，在中国新型城镇化发展趋势下，来自产业和新城的两方力量正在汇合，一方面是新城的迭代发展要求有更加完善的城市就业功能，另一方面产业发展规律也要求利用更加完善的城市配套功能实现产业的转移和集聚。这两种力量的汇合，形成了当今时代经济驱动型产业新城的动力机制和发展脉络。为应对新一轮的产业变革和城市发展所需，国家实施区域协调发展、乡村振兴等发展战略，加快建设实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的产业体系，在助推区域平衡发展的同时，传统产业不断优化升级、新兴产业继续蓬勃发展、农村人口向城镇转移，这将给产业新城带来更大的发展空间，产业与新城的结合也将不断深化。
在此背景下，中国指数研究院通过深入研究产业新城运营的相关理论、调研产业新城实践案例，最终形成《中国产业新城运营理论与实践》。全书分为三篇。第一篇为国内外产业新城发展概况，明确了产业新城研究的基本背景，系统梳理了产业新城的内涵及特征、产生的驱动力、产业新城发展历程与模式。第二篇为产业新城运营理论及实践，从产业发展、城市建设两个核心维度出发，重点阐述如何运营产业新城，最终形成产城融合格局。同时，结合当前产业新城融资发展新趋势，探讨了产融结合的问题，并在此基础上展望了产业新城的未来发展趋势。第三篇为产业新城运营实践案例，结合产业新城运营的核心评价体系，发掘产业新城实践中优秀企业的成功案例，同时研究发达国家产业新城运营的典型案例，以期共同为中国的产业新城建设提供有价值的参考。
本书强调理论与实践相结合，不仅具有丰富的理论支撑更有贴近现实的详实案例，突出全面性和实用性，希望对中国产业新城的持续发展有一定的启示。本书可供从事产业新城建设和运营的管理者、政府相关部门的决策者、实体产业的经营者、相关研究领域的科研工作者、教育工作者等人员参考之用。
在此，特别感谢华夏幸福、张江高科等优秀运营商为本书案例的撰写提供了大量企业、项目信息和资料，分享了企业在产业新城运营实践中取得的成功经验。他们在产业新城领域勇于探索和不断创新的精神，让我们看到了中国高质量城市城镇化前进的步伐和未来的希望。在此，我们代表编委会再次表示诚挚的谢意！同时，也十分感谢各位编委会专家的辛勤拨冗指点。
百余年前，当新城出现在思想家们脑海里时，其承担的仅仅是人口疏散的使命，然而，发展至今，新城具有了更加丰富的时代内涵与意义。产业新城将会在中国新型城镇化推进、优化区域发展格局、实施创新驱动战略、以创新引领实体经济转型升级的背景下生根发芽，一旦成熟，他们要像哺育文明的河流那样，承担起城市文明生产、贮存、传播的使命。我们对中国产业新城未来的发展充满了美好的憧憬，相信未来的产业新城带给人们的将不仅仅是新的经济增长高地，更是人们精神的家园和心灵新的归属。期待您在本书的阅读当中，感受到产业新城所蕴藏的无穷魅力!
中国指数研究院
2018 年2 月
中国指数研究院整合了中国房地产指数系统、中国房地产TOP10研究组等众多资源，由国内外几十位专家和数家学术机构共建，全方位服务于中国商业经济。中国指数研究院下设华北、华东、华中、华南、西南五大分院，分支机构遍布全国75个大中城市，并拥有600多位专业分析师团队，是目前中国较大的房地产专业研究机构。
目 录
第一篇 产业新城发展的理论与模式
第一章 产业新城的理论概述……………………………………… 2
第一节 基本概念的界定……………………………………………… 2
第二节 产业新城的基本特征………………………………………… 9
第二章 产业新城发展的核心驱动力……………………………18
第一节 产业新城的起源与演化…………………………………… 18
第二节 产业新城发展的社会经济要素…………………………… 21
第三节 产业新城发展的区位要素………………………………… 38
第三章 国内外产业新城的发展历程……………………………46
第一节 国外产业新城的发展历程………………………………… 47
第二节 国内产业新城的发展历程………………………………… 52
第四章 产业新城发展模式………………………………………59
第一节 政府主导模式……………………………………………… 60
第二节 市场主导模式……………………………………………… 63
第三节 政府市场协作模式……………………………………… 67
第二篇 产业新城运营理论及实践
第五章 产业新城的灵魂产业发展…………………………74
第一节 产业定位的核心逻辑……………………………………… 74
第二节 产业新城的招商模式……………………………………… 78
第三节 产业培育与创新路径……………………………………… 84
第四节 产业发展方向与趋势……………………………………… 94
第六章 产业新城的载体城市建设………………………… 107
第一节 城市规划保障功能平衡…………………………………… 108
第二节 基础设施提升空间承载力………………………………… 111
第三节 公共配套促进产城融合…………………………………… 117
第四节 人口集聚与生活宜居推动可持续发展…………………… 122
第七章 产融结合发展的突破…………………………………… 130
第一节 传统融资方式及存在的问题……………………………… 130
第二节 产融结合助推产业新城运营商快速发展………………… 134
第三节 融资渠道创新模式………………………………………… 137
第八章 产业新城未来发展趋势………………………………… 149
第一节 产城融合，可持续发展，提高土地利用效率…………… 149
第二节 创新驱动，促进产业发展，注重发展质量……………… 153
第三节 区域分布，紧跟国家战略，多方联合促发展…………… 156
第三篇 产业新城运营实践案例
第九章 美国尔湾生态新城良好人居环境的新城典范…… 162
第一节 优良的交通自然环境，促进尔湾新城的萌芽…………… 163
第二节 拥有第二硅谷之称的生态新城……………………… 165
第十章 英国米尔顿·凯恩斯新城反磁力绿色生态城市………………………… 173
第一节 借势人口红利，政府发力助推新城问世………………… 173
第二节 依托优质资源，向区域中心城市蝶变…………………… 177
第十一章 华夏幸福固安产业新城PPP模式先驱………… 182
第一节 PPP投资模式，带动新城发展升级…………………………183
第二节 产业优先，构建创新发展体系……………………… 190
第三节 以人为本，建设幸福宜居城市……………………… 194
第十二章 上海张江高科技园区创新优势显著的科技投行………………… 198
第一节 以科技投行为方向，打造新三商……………… 199
第二节 采取产业链招商模式，注重打造产业集群……………… 204
第三节 注重创新要素集聚，打造国际化创新环境……………… 205
参考文献…………………………………………………………… 209
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