不靠公关靠专业_赵毅_9787504764201

本书理论与实操相结合，内容全面，是有关房地产项目开发流程的报批报建实操指南，从七个部分公司注册及土地获取、施工前政府相关流程办理、预售*取得及销售管理、项目过程验收及竣工备案、物业移交及产权管理、建筑面积计算及地方房产测量、房地产开发各相关政府部门简介对房地产开发过程中与政府管理活动相关事项进行过筛式梳理、系统性整理，并形成所有环节的傻瓜式工作指引，实现运筹帷幄，一切皆在预控中的管理奇效，*限度提高报批报建效率和摆脱对具体人员的依赖，以化解房地产公司的经营风险。

屈指算来，自本人1992年开始踏入房地产行业，至今已经在这个以粗放管理为特征的行业内，浸淫了25年，完整经历了中国房地产行业从零开始，到成为中国经济支柱产业的全过程。由于行业自身特点，我有幸接受所服务企业的安排，作为核心骨干成员，在全国8个省、14个城市落地操盘房地产和文旅地产项目。应该说经历了常人难以想象的痛苦和磨难，由解决棘手问题的消防队员一步一个脚印，逐步成长为能打硬仗、不讲条件、招之即来、来无不胜的消防队长。在自己的职业生涯中，不但留下了不少传奇故事和经典案例，而且个人的综合能力和实战经验也有了较深厚的积累，并受用至今。
尤其是自2008年开始，本人作为房地产上市公司的地方诸侯，全面承担操盘责任以来，市场压力、股东压力、团队业绩压力、家庭责任压力等，一股脑儿压在自己肩上，逼使自己想尽一切招数完成企业交付的使命。经过或成功、或失败的实践锤炼与摸索，总结出了不少有价值的管理思路与具体实操方法，应用在管理活动中，屡屡受益，越战越勇。
本书是为了解决本人在20多年房地产开发过程中作为房地产高层管理人员感受到的两大管理痛点第一，项目报批、报建计划可控性差，影响开发节奏和现金流安排；第二，前期开发口人员的业务能力参差不齐、稳定性不足，经常性会出现反复，对公司经营成果产生巨大影响而逐步形成的原创性管理工具，是在历经沿海地产、万达集团和中弘股份三个团队实践的基础上凝练而成。
本书通过对房地产开发业务链条中从项目公司注册、拿地、规划报批，到开工、销售、入伙、管理权移交等全部环节与政府所有管理活动相关事项的过筛式梳理，分门别类进行系统性整理，并形成所有环节的傻瓜式工作指引，实现运筹帷幄，一切皆在预控中的管理奇效，最大限度提高报批、报建效率和摆脱对具体人员的依赖，以化解房地产公司的经营风险。
本书共分七个部分，分别是：公司注册及土地获取、施工前政府相关流程办理、预售许可证取得及销售管理、项目过程验收及竣工备案、物业移交及产权管理、建筑面积计算及地方房产测量、房地产开发各相关政府部门简介。
本书是在北京市辖区内开展房地产业务的指南。任何人，只要具备沟通能力，愿意花时间阅读本书相关章节，就具备照猫画虎开展报批报建工作的基本能力。随着时间的推移，生手也将凭借对本书的熟练掌握，很快成为业务高手。
对全国其他地区，只要认真领会本书运筹帷幄，事先筹划的本质，再照本宣科将此本书相关内容与当地政府对应管理活动进行对照、修订，即可形成适应当地管理特点的傻瓜式操作工具手册，同样会成为房地产公司开展报批报建业务的管理利器。
对房地产公司的高层管理人员而言，只要团队拥有本手册并熟练掌握相关内容，则前期开发人员的可替代性会很强。您唯一要做的，就是重点培养核心公关干部的能力与保证其稳定性，在关键时刻发挥其人脉价值！
俗话说，师傅引进门，修行在个人。本手册的出台背景和解决问题的思路，其实可以通过举一反三的方式，借鉴、应用在很多其他类型的管理活动中，解决读者不同的管理难题。
希望本人花费多年时间筹划、在多个实战版本基础上出版的作品能够给同行提供一个有价值的、解决问题的方法论。
非常感谢在本人职业生涯中参与不同版本编撰过程的团队成员们，更加感谢本手册修订过程中刘海军先生、范国辉先生、古云女士、郇忠亮先生的辛勤工作，没有他们的无私支持，不可能有本手册的面世与发行。
在此，特别鸣谢促成本手册成功发行的太立光标公关集团颜凌志先生和时玥小姐，没有你们默默的支持和穿针引线，也不会实现本人向社会分享管理经验的梦想，再次感谢！

箴言真语公众号创始人
《新浪财经》专栏作家
搜房博客理想万岁的博主
QQ空间理想万岁的主人

赵毅

第一篇公司注册及土地获取

第一章公司注册1
第一节公司核名1
第二节工商注册12
第三节刻章34
第四节组织机构代码证34
第二章资质办理38
第三章土地一级开发39
第四章二级市场土地获取66
第一节关于土地招拍挂66
第二节通过资本运作的方式获取土地72
第五章土地获取相关的一些名词解释74
第二篇施工前政府相关流程办理

第一章项目立项78
第一节项目环境评估报告的批复78
第二节城乡规划行政主管部门出具的有效规划意见84
第三节立项报告的申请90
第四节建设项目用地预审92
第二章方案批复94
第一节建设项目修建人民防空工程标准审查94
第二节方案批复102
第三章建设用地规划许可证办理104
第四章国有土地使用证的办理107
第五章工程规划许可证的办理114
第一节建设工程消防设计审核114
第二节建设工程消防设计备案124
第三节人民防空工程建设标准审查（初步设计审查）126
第四节人民防空工程建设标准审查（易地建设审查）130
第五节建设工程园林绿化专业审查133
第六节防雷装置设计审核138
第七节申请列入年度开发计划145
第八节建设工程规划许可证办理146
第九节建设工程档案登记149
第六章施工许可证办理152
第一节墙体材料专项基金征收与使用管理152
第二节散装水泥专项基金缴纳168
第三节树木砍伐、移植许可171
第四节安全监督178
第五节质量监督189
第六节人民防空工程施工图设计专项技术审查193
第七节施工图设计专项技术审查办理流程198
第八节招标备案208
第九节超限高层建筑工程抗震设防审批232
第十节危险性较大的分部分项工程安全动态管理249
第十一节建筑工程施工许可证办理269
第十二节临时占用城市道路批准320
第十三节临时用水指标审批326
第三篇预售许可证取得及销售管理

第一章预售许可证办理329
第一节商品房销售机构备案329
第二节建筑物名称核准批复333
第三节前期物业管理招投标备案337
第四节房屋预售测绘成果备案338
第五节商品房预售许可、变更及延期342
第二章销售管理362
第一节商品房预售合同登记备案、解除备案及变更备案362
第二节网上签约操作指南（单套）369
第三节网上签约操作指南（多套）383
第四篇项目过程验收及竣工备案
第一章工程过程验收401
第一节规划核验（城镇建筑工程验线）401
第二节验槽监督406
第三节结构验收监督411
第二章项目竣工验收418
第一节房屋登记测绘成果备案418
第二节规划验收423
第三节防雷装置竣工验收424
第四节建设工程消防竣工验收及备案429
第五节建设项目环保设施验收434
第六节建筑节能专项验收备案443
第七节人民防空工程建设质量监督、竣工认可448
第八节人防工程竣工验收备案450
第九节建设工程竣工质量验收456
第十节档案预验收457
第十一节电梯、锅炉等验收462
第十二节生活饮用水卫生许可证468
第十三节建设工程竣工验收备案469
第三章关于项目评选专题481
第一节中国建设工程鲁班奖（国家优质工程）评选办法 481
第二节北京市建筑工程长城杯评审490
第四章市政专题506
第一节市政工程报建流程指南506
第二节城市排水许可证核发507
第三节供水业务报装(民用/商用)514
第四节北京市通信工程竣工验收备案管理暂行规定515
第五节燃气报装与验收516
第六节集中供热用户报装须知517
第七节人民防空工程易地建设审查办理流程518
第八节绿化规定520
第五篇物业移交及产权管理
第一章物业管理权移交523
第二章产权办理541
第三章业主大会和业主委员会指导规则609
第六篇建筑面积计算及地方房产测量
第一章各口径面积测量617
第一节各口径房屋面积测量617
第二节各口径测量面积存在差异的原因分析与预防措施618
第二章房产测量规范620
第三章国家建筑面积计算规范652
第四章北京市房产测量相关政策法规664
第七篇房地产开发各相关政府部门简介
第一节北京市国土资源局685
第二节北京市规划委员会688
第三节北京市发展和改革委员会693
第四节北京市民防局696
第五节北京市建设工程质量监督总站人防工程监督站699
第六节北京市住房和城乡建设委员会702
第七节北京市园林绿化局706
第八节北京市水务局710
第九节北京市公安局消防局712
第十节北京排水集团713
第十一节北京燃气集团有限责任公司713
第十二节北京市热力集团有限责任公司714

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